최근 몇 년간 정부에서 각종 규제를 쏟아냈음에도 불구하고 전국 부동산은 불장을 이어갔습니다. 아무거나 사도 다 오르는 장이었습니다. 부동산 전문가들은 서울과 같이 앞으로 공급이 부족한 지역은 추가적인 상승을 예측하였으나 아파트 공급물량이 많은 대구의 경우는 보수적으로 봐야 한다는 의견이 많았습니다. 오늘은 과거 대구 부동산 공급 데이터 흐름을 참고해 앞으로 어떻게 흘러갈지, 만약 투자를 해야 한다면 어느 시점을 타이밍으로 잡아야 할지 부린이의 시선에서 고민해 보겠습니다. 이 데이터의 한계점은 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 규제정책, 수요 등 기타 요인을 배제하고 오직 공급 측면만을 고려하였음을 미리 알려드립니다.
과거 대구 부동산 하락기의 가격 변동과 공급 측면 분석
1-1) 2006년~2011년 대구 부동산 매매/전세 가격 변동
아실에서 조회되는 2006년부터 데이터를 살펴보면 2006년~2009년까지 지속적으로 매매/전세 가격지수가 하락하여 2009년에 바닥을 찍고 2010년부터 상승을 해서 3년간 하락한 걸 2년 만에 복구합니다. 또한 벌어져 있던 매매/전세 가격지수의 갭이 2011년에는 거의 붙게 되는 현상을 볼 수 있으며 상승으로 돌린 2010년엔 변동률 그래프가 처음으로 +로 전환된 걸 확인할 수 있습니다.
1-2) 2006년~2011년 대구 아파트 입주물량 및 미분양
매매/가격지수에 공급이 영향을 미친 건 아닐까?라는 가설로 접근해 보겠습니다. 아래 왼쪽 그래프를 보시면 아실에서는 대구의 연간 적정 수요를 약 12000세대로 정하고 있습니다. 2006년~2009년 4년 간 대구 아파트 입주물량은 초과공급이 이루어진 걸 확인할 수 있습니다. 초과공급이 발생하였으므로 미분양 또한 늘어날 것을 예측할 수 있습니다. 아래 오른쪽 그래프를 보시면 정확히 2006년부터 미분양이 증가해 2009년까지 미분양 2만 세대 정점을 찍고 차츰 감소하였습니다.
미분양이 증가하기 시작한 2006년부터 매매/전세 가격 하락이 시작되었고 미분양이 정점을 찍고 내려온 2009년부터 매매/전세 가격은 상승으로 방향을 튼 것을 보아 미분양과 아파트 가격의 상관관계를 파악할 수 있습니다.
2-1) 2015년~2018년 대구 아파트 매매/전세 가격 변동
2010년 이후 꾸준히 상승하던 대구 아파트 가격은 2015년~2018년 3년간 약보합을 맞이하게 되며 변동률 막대그래프 또한 -를 보였습니다. 이때도 공급이 어떻게 됐는지 살펴보겠습니다.
2-2) 2015년~2018년 대구 아파트 입주물량 및 미분양
2015년~2018년 4년 동안 과공급이 있었었지만 미분양(2천 세대)은 06년~10년(2만 세대)에 비해 월등히 적습니다. 아마 2010년~2014년 기간 동안 공급물량이 적어 대기수요로 인해 물량이 소화된 게 아닌가 추측합니다.
위에서 살펴본 것과 같이 '과공급→미분양→가격 하락'의 수요와 공급의 기본 메커니즘 속에서 디테일하게는 이전 공급 물량이 얼마였는지, 당시 미분양은 어느 수준인지, 변동률 그래프가 -를 나타내는지에 따라 가격 추이를 어느 정도 예상해 볼 수 있을 것 같습니다.
현재 대구 부동산 입주물량과 가격지수
1-1) 2020년~2022년 대구 부동산 매매/전세 가격 변동
지난 2년간 엄청난 상승을 이어온 대구 부동산 시장은 최근 보합 상태이며 매매/전세 그래프의 갭도 꽤 벌어져 있습니다. 월간 변동률 그래프 또한 -를 보이고 있습니다.
1-2) 2022년 현재 대구 입주물량 및 미분양
현재 대구의 미분양은 약 2천 세대로 과거 데이터와 비교했을 때 우려할 만한 수치는 아닙니다. 하지만 올해부터 2024년 3년간 입주할 물량을 눈여겨봐야 합니다. 2022년~2024년까지 총 입주물량은 72,584세대로 과공급이 있었던 2006년~2009년 81,275세대보다는 적으나 2015년부터 지금까지 2019년 한 해를 제외하곤 과공급이 이루어져 왔기 때문에 7만 세대를 2009년과 같이 빨리 소진할 것이라 기대하긴 어려운 상황입니다.
마무리
과거 데이터를 살펴보면 과공급으로 인한 미분양 증가와 부동산 가격 하락은 양의 상관관계를 나타내고 있습니다.
①입주 대기물량이 7 만세대로 과거 2006년 하락장을 보였던 8만 세대와 얼추 비슷
②2019년을 제외하곤 최근 몇 년 간 과공급이 이어져 와서 앞으로 있을 대규모 공급물량을 소화할 여력이 충분치 않음
③매매/전세 지수 그래프의 갭이 상당
④변동률 그래프 또한 -를 나타냄
위와 같은 이유로 현재는 추가 하락을 예상할 수 있습니다.
그렇다면 우리는 언제 대구 부동산을 주목해 봐야 할까요? 제 개인적인 의견으로는 과공급이 끝나는 2024년부터 미분양 추이가 하락하는지, 변동률 그래프가 +로 바뀌는지, 매매/전세 갭이 줄어드는지를 살펴보면서 투자 타이밍을 잡아야 한다고 생각합니다.
사회현상을 오직 한 요인으로 분석한다는 것이 한계는 있으나 최근 대구 부동산 시장에 가장 크게 영향을 주는 요인 중 하나가 '공급'이므로 절대 무시할 수는 없는 지표이니 투자하시는 분들, 혹은 내 집 마련을 계획하고 계신 분들이 라면 대구 부동산의 공급 측면을 꼭 체크하시기 바랍니다.
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