[부동산]재건축 투자 물건 고를 때 체크 할 사항 정리(feat.모부 재건축으로 자산증식 너무 쉽다/군포 한라주공4단지 1차)

시드머니가 충분하지 않은 부동산 투자자가 할 수 있는 대표적인 투자처는 2가지다. 첫 번째 갭 투, 두 번째 재개발 재건축이다. 이 중 리스크는 있으나 삭정이가 새것으로 바뀌어 수익률이 훨씬 높은 재건축 투자처를 고를 때 체크해야 할 사항에 대해 유튜브 모두의 부동산을 참고해서 정리하겠다.

 

재건축의 대표적인 리스크는 

1. 민간택지 분양가 상한제

2. 재건축 초과이익환수제

3. 재건축 안전진단 기준 강화 등을 들 수 있다.

 

이런 규제로 재건축 아파트의 집값은 눌려있는 상태지만 차기 대통령 지지율 1,2위인 윤, 이 모두 재건축 규제를 푼다는 공약을 하고 있다. 대선 결과 누가 대통령이 되든 재건축 규제는 푸는 방향으로 간다.

 

2021년 부동산의 KEY는 GTX

2022년 부동산의 KEY는 재건축이다.

 

나와 같이 실거주보다는 투자를 생각하는 사람들이면 신축보다는 재건축이 훨씬 더 좋다.

 

재건축이 좋은 건 알겠고 그럼 투자처 찾을 때 체크해야 할 사항은 무엇일까?

1. 안전진단을 아직 받지 않은 극초기 단계-요즘은 안전진단 단계만 돼도 가격이 확 뛰기 때문에 그전에 들어가는 게 유리, 물론 돈 많으면 그 후에 들어가도 됨

2. 이왕이면 아직 시작도 하지 않은 곳

3. 주변 신축 가격의 절반 이하

4. 아주 빠르게 진행될 수 있는 곳

 

위 1,2,3은 핀테크 앱으로 쉽게 확인 가능하니 PASS

'아주 빠르게 진행될 수 있는 곳'은 어떻게 알 수 있을까? 해당 요소를 산본 한라주공 4단지 1차를 보면서 확인해 보겠다.

 

1. 탁월한 재건축 사업성

1) 용적률 : 115%

재건축은 용적률 150% 미만을 살펴봐야 하고 경기남부 기준 150% 미만이면 사업성이 좋을 수 있는데 여긴 115%

2) 대지지분 : 15평 이상이면 재건축 우수단지

대지지분 구하는 법 : '리치고'- '건물'-'대지권 비율'끝에 적힌 숫자 59.8*0.3025(평 환산)=18.08평

 

17~18평 : 14.6평

21~23평 18.08평

26평 A : 20.58평

26평 B : 21.2평

 

대지지분 15평 이상이면 추후 분담금이 거의 발생하지 않거나 1억 미만일 가능성이 크다.

 

3) 입지(역세권/학세권/공세권)

용적률 높고 대지지분 작아도 입지가 좋은 강남 한강뷰 아파트는 재건축이 가능하다. 결국 입지가 사업성을 평정하는 것이다.

 

교통 : 한라주공 4단지 1차는 수리산 역세권 아파트로 2 정거장만 가면 GTX-C를 탈 수 있는 금정역까지 갈 수 있고 GTX 타고 16분 가면 삼성역까지 갈 수 있다. 집에서 출발해서 강남까지 총 25-30분 컷

금정역에 더 가까운 주변 아파트는 곧 재건축 연한 30년이 다가오지만 용적률(200% 이상)이 안 좋음 (산본역 삼성 제외)

 

학교 : 초품아/중품아/고품아 

오금초는 큰길을 안 건너도 되고 중고등학교도 북편에 위치한 도로 하나만 건너면 된다.

초중고품아

 

공원 : 서울숲과 비슷한 크기의 산과 그 안에 공원이 있다. 이런 공원이 주변에 있고 없고는 정말 크다고 본다. 단순 공기의 질뿐만 아니라 심심하면 애들 데리고 공원 가면 된다. 달리기도 하고 자전거도 타고. 근데 저런 공원이 주변에 없으면 차를 타고 가던가 아예 안 가게 된다. 살아보니 이게 라이프 스타일에 정말 큰 영향을 미치게 되더라. 만고 내 경험

2. 군포에는 재건축 대기가 없음

재건축 행정구역이 어디냐는 굉장히 중요하다. 아무리 재건축 가능한 단지라고 해도 그 행정구역에 이미 재건축 사업 예정지가 많다면 그들보다 순위가 밀릴 수밖에 없는데 군포는 현재 재건축 진행 단지 자체가 없다. 

1기 신도시 산본이 군포랑 같다고 보면 되는데 이 1기 신도시 개발로 산본에 지어진 아파트들이 오래돼봤자 92~93년 준공이라 이제 막 재건축 연한이 도래하기 시작한 것이다. 

 

5) 인구 50만이 안 되는 군포는 재건축 관련 기본계획 수립이 불필요

5곳의 1기 신도시 중 군포시 인구만 26만 명이라 유일하게 인구 50만 미만이라고 한다. 그래서 지자체가 해야 하는 기본계획을 수립할 필요가 없으며 이 기본계획에는 재건축 예정 단지 반영, 안전진단, 정비구역지정 등이 포함되는데 이 모든 걸 패스하고 바로 안전진단으로 가니 사업 진행 속도가 빠를 수밖에 없다.

 

군포시 인구 267294명 22년3.1.기준

3. 상가와 아파트 대지지분 분리

주왕색으로 표시된 상가와 아파트의 필지가 분리된 걸 볼 수 있다. 아파트 주민들끼리만 동의서를 제출하면 되기 때문에 상가주인들이 재건축 추진에 딴지를 걸 수가 없다고 한다. 다시 얘기하면, 상가와 아파트가 한 필지로 된 곳은 상가 쪽에서 재건축을 반대할 수도 있다는 얘기인데.. 그건 입주권을 못 받는 경우에 해당하는 건가? 내가 알기론 상가마다 입주권을 받을 수 있는 곳이 있고 없는 곳이 있다고 알고 있다. 그래서 어떤 블로그분은 입주권이 나오는 아파트 내 썩상만 투자하신다고 하던데... 그 케이스라면 이해가 간다.

 

아파트와 상가의 대지지분 분리 출처  : 호갱노노

 

4. 높은 임대사업자 비율

임대사업자(=투자자)가 많이 들어와 있다는 말은 그만큼 투자가치가 높다는 말이다. 호갱 노노 기준 이 아파트의 임대사업자 비율은 무려 16.5%이며 임대사업자 등록을 안 한 투자자까지 합치면 더 되니 상당한 비율이다. 이들은 무적권 재개발 동의한다고 봐야 한다. 

 

5. 안전진단 통과 가능성

안전진단 시 현지조사를 하게 되며 그때 보는 항목이 크게 3가지

 

1. 구조안전성

2. 건축마감 및 설비노후도

3. 주거환경

 

이 중 '주거환경' 항목의 가중치가 변경되어 50% 이상의 비중을 차지하고 있는 '소방활동의 용이성'과 '가구당 주차대수'에서 높은 점수를 받을 수 있다. 

 

이 아파트의 세대 당 주차대수는 0.3대로 지하주차장도 없어 모든 차를 지상에 주차해야 하며 야간에는 주차된 차량으로 일방통행밖에 못한다. 즉, 불나면 소방차가 진입조차 제대로 할 수 없는 곳이다. 주거환경 점수를 높게 받을 수밖에 없다. 물론 안전진단에는 다른 요소들도 있지만 이 아파트 경우 극단적으로 위험한 상황이라 이 요소만으로도 안전진단 통과 가능성이 높다고 한다.

 

6. 이미 전문가가 투자한 곳

한 분야를 잘하고 싶으면 그 분야에서 이미 잘하고 있는 사람을 찾아 따라 하면 된다. 우린 그걸 벤치마킹이라고 한다. 정보력을 갖추고 이 사회가 어떻게 돌아가는지 훤히 꿰뚫고 있는 정치인이 투자한 곳이라면 필승인 곳이며 이미 이정인 서울시의원은 한라 1차를 무려 11채나 가지고 있다고 한다. 대단하다. 이걸로 증명 끝이다.

與민생실천위 소속 이정인 시의원, '25채 집부자'

 

대지지분이 같으면 같은 평형을 받을 수 있으니 같은 면적에 가격이 저렴한(저층, 도로 가까운 동 등) 물건 사놓고 신축되면 2배 이상 먹는 거다. 물론 추가분담금 들 수도 있긴 하지만 이걸 신축까지 가지고 갈 필요도 없다. 재건축 진행되는 거 보며 어느 정도 상승분만 먹고 나가도 된다. 

 

 

 

 

 

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