곧 대통령이 바뀌면 또 어떤 부동산 정책이 쏟아질지 모르지만 그래도 정리해본다. 어떻게 하면 부동산 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있고 내가 그 해당사항인지 점검해 봄으로써 어떤 투자방식으로 갈지 결정하는데 도움이 될 수 있다고 생각한다.
막상 정리하니 개인적으로 도움이 된다. 어차피 본인에게 해당되는 부분만 살펴보면 되니 굳이 다 이해할 필요는 없을 듯
1. 1세대 1주택 비과세 특례
A물건 매수 후 2년 이상 보유(조정대상지역 2년 이상 거주) 후 매도 시 비과세 혜택 적용
2. 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례(2년 이상 보유+2년 이상 거주)
A물건 매수해서 거주하다가 중간에 갈아타기 용으로 1년 경과 후(必) B물건 매수한다면, 중복보유기간이 1년 이내이므로 B매수 한지 1년 내에 A에서 B로 전입을 가야 하고 A는 2년 이상 보유 및 실거주 요건되면 비과세 매도 가능
A와 B의 중복보유기간은 1년 이내여야 한다.
A, B 모두 조정지역에 있는 경우, B주택 취득일로부터 1년 이내 그 주택으로 세대전원 이사해야 하며 B주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다.
3. 비조정지역 일시적 2주택 비과세 특례(2년 이상 보유, 거주의무X)
A물건 매수하고 1년 경과 후(必) B물건 매수, A와 B 중복보유기간은 3년 이내이므로 B를 매수한 지 3년 이내에 A매도하면 비과세 특례 적용
4. 조정대상지역으로 승격된 경우, 일시적 2주택 비과세 특례
A주택 매수 시 비조정(거주의무 X)이었으나 조정대상지역으로 승격한 경우, A주택 매수한 지 1년 이상 경과 후 같은 조정지역 내 B주택 매수한다면, B를 매수한지 1년 이내 A를 매도하면 비과세 혜택 적용
5. 조정대상지역+비조정지역 일시적 2주택 비과세 특례
조정지역 A주택 매수(2년 이상 보유, 2년 이상 실거주)하고 1년 이상 경과 후 비조정지역 B 매수하면, B 매수한 지 3년 이내 A주택 매도 시 비과세 가능, 이 경우 B주택을 2년 보유했다면 즉시 매도해도 비과세 적용된다.
6. 비조정지역+조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례
비조정지역 내 A주택(거주의무 X) 매수 후 1년 이상 경과 후 조정지역 B주택 매수하면, B주택 매수한 지 3년 이내에 A주택 매도하면 비과세 가능
7. 비조정지역->조정지역, 주택 구입 이후 분양권을 매수할 경우
조정지역 A주택 취득 후 비조정지역 B주택 분양권을 취득했는데 조정지역으로 변경되고 B주택을 취득할 경우, 중복보유기간 3년 이내, B주택 거주요건 2년 필요하다.
B주택 분양권 취득 시점 당시 무주택자가 아니었으므로 거주기간 부여
B주택 분양권 계약시점은 비조정이었으므로 중복보유기간 3년
8. 1주택+1분양권 비과세 요건
A주택 취득한 지 1년 이상 경과 후 B분양권 취득. B분양권 취득 시점부터 3년 이내 A주택 매도 시 비과세
9. 1입주권+1주택 대체주택 비과세 요건
기존 거주하던 주택이 재개발, 재건축으로 묶여 거주를 위해 다른 주택 B를 취득 하는 경우,
사업시행인가일 이후 대체주택B를 취득하여 1년 이상 거주하고, 주택이 완성되고 2년 이내 완성된 주택으로 세대원 전원이 이사하여 1년 이상 실거주해야 한다. 주택 완공 후 2년 이내 대체주택B를 매도할 시 비과세 혜택 적용
10. 1주택+1입주권 비과세 요건(A주택을 B입주권 취득 후 3년 이상 보유하게 되는 경우)
A주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 입주권B를 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합입주권을 소유하게 된 경우, 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전 주택을 양도하는 경우, B주택이 완성되고 2년 내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 계속 거주하고, 주택이 완성되고 2년 이내 A주택을 매도 시 비과세 적용
종전주택이 조정대상지역이 되더라도 거주기간 제한받지 않는 이유(내가 해당됨)
: 거주자가 조정대상지역의 공고가 있는 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우로서 해당 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우
분양권 상태에서의 매도 세율 : 보유기간 1년 미만 70%, 그 외 60%
최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산하지 않는 경우
: 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.
일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다.
분양권이 주택이 된 이후의 비과세 요건
분양권 취득하여 준공 후주택 취득일로부터 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 의무) 후 매도 시 비과세 적용
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