Q. 비과세는 1 주택자만 해당되는가?
A. YES 1 주택자만 해당됨. 다만 1세대 1 주택자로 가족 전체가 주택 하나를 가지고 있어야만 하고 2년 이상 보유해야 한다. 조정지역은 2년 이상 거주 요건도 있지만 이건 케이스 바이 케이스다. 내가 분양받은 아파트 경우 계약 당시 조정지역이 아니었고 중간에 조정지역으로 들어갔기 때문에 실거주 의무요건은 필요 없고 2년 보유만 하면 비과세다.
Q. 양도세 기준은 실거래인가?
A. YES 실제 거래되는 금액이 기준이다. 종부세는 공시지가 기준
예) 5억에 산 집을 10억에 팔면 양도세를 안내도 된다. 양도세 기준이 매도가 9억에서 12억으로 상향 조정됐다.
Q. 12억이 넘는 집을 팔 때는 혜택이 없나?
A. 혜택 있다. 기준 금액이 9억에서 12억으로 올랐기 때문에 양도차익에 따라 내는 양도세는 당연히 줄어듦.
예) 5억에 산 집을 15억에 팔면 기존에는 15억-9억=6억에 대한 양도세를 내야 했지만 지금은 15억-12억=3억에 대한 양도세만 내기 때문에 양도세가 확 줄어든다.
Q. '양도 기준일'은 언제인가?
A. 소유권 이전 등기일과 잔금일 중 빠른 날.
대부분 잔금 치면서 등기 접수해서 당일에 이루어진다. 계약금이나 중도금 날짜 등은 전혀 상관없다. 정부의 정책이 확정되지 않아 하루나 이틀 전 매매 잔금 친 분들이 헌법 소원을 낸다고도 하는데, 정부는 원칙이니 소급은 안 해준다고 한다.........
Q. 기준이 '실거래가'라면 더 싸게 팔아서 비과세 대상이 될 수도 있나?
A. YES or NO. 될 수도 있고 아닐 수도 있다.
매도 주택의 시세가 12억 원을 조금 넘거나 사회적으로 용인 가능한 금액이라면 타인 간 거래에서 가능할 수는 있다. 그러나 20억짜리를 12억에 판다면 타당한 사유를 입증하지 않으면 증여 등 조사 들어올 수 있다. 특히, 특수관계자 간 거래라면 빼박 '증여'추정한다.
형제, 자매, 부모 자식 간 사고팔 때 시세보다 많이 낮게 매각한다면 거래 금액이 인정되지 않고 상호 간 증여한 것으로 간주될 수 있기 때문에 주의해야 한다.
Q. 1 주택과 1 분양권이 있는 상황에서 비과세 혜택이 적용되는가?
A. YES. 가능하다.
다만, 지난해 개정 세법에 의해 분양권을 취득한 시기에 따라 '일시적 2 주택'이 된다면 비과세가 안 될 수도 있다.
Q. 양도세가 '0원'이라면 세무서 신고를 하지 않아도 되는가?
A. NO. 신고가 원칙이다.
다만, 비과세로 양도세가 0원이라면 신고를 안 한 것에 대한 불이익은 없다. 가산세 등 문제가 발생하지 않기 때문이다.
Q. 다주택자에게 돌아가는 혜택은 없는가?
A. NO. 없다.
원칙적으로 다주택자에게는 이번 개정의 혜택이 없다. 다주택자가 비과세 적용받기 위해서는 다주택을 모두 정리한 후 1 주택 상태로 비과세 요건을 맞추는 방법밖에 없다. 2년 보유+2년 거주(조정지역)
단,, 여기서도 예외적으로 양도세 줄일 방법은 있다. 다주택 상태에서 1 주택이 된 이후 '최종 1 주택' 기산일이 리셋되나, 장기 보유한 주택이라면 장기 보유 특별공제는 적용이 된다. 양도세는 1 주택자 기준 적용이니 중과는 피했고, 세율대로 세금은 내지만 장 특공제가 적용을 80%까지 받을 수 있다면 매각 시기를 당겨도 유리할 수 있으니 이것이 또 다른 선택지가 될 수 있다.
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