서인님께서 전망하는 전국 부동산 시세를 살펴보고 실제로 어떻게 흘러갔는지 참고해 보면 재미 있을 듯하다.
요약
서울-상승
경기, 인천-상승
부산-보합/재개발 재건축 좋다
대구-비추천/24년정도 되봐야 알수 있다
광주-쉬어가는 한해
대전-비추
울산-매수/수익률은 동구나 북구, 실거주는 좋은 곳으로
세종-예의주시 필요
강원도-원주,강릉,춘천,속초 좋다
충북-청주 상당구, 서원구 좋다
충남(천안/아산)-대체로 좋으나 후순위 지역은 정리
충남(서산)-상승시작한지 얼마 안됐고 비싼 아파트를 사라
충남(당진)-올해 잡아도 매우 좋다
전북(군산)-올해,내년도 좋다
전북(익산)-실거주는 그냥 매수
전북(전주)-위협 요소가 올해, 내년에 없다, 기존 매수자들은 올해, 내년에 정리추천
전남(여순광)-?
전남(목포/나주)-투자, 실거주 모두 좋다
경북(경산)-대구와 같이 움직이는 곳이라 애매함
경북(구미)-내년까지 좋은 그림예상되고 아직 갈 길이 많이 남았음
경북(포항)-실거주라면 매수, 기 투자자는 매도 시점 고려
경남(거제/통영)-오를 여력이 많다
경남(사천)-매수추천
경남(진주)-내년까지 상승 안정권
경남(김해/밀양)-적극 매수
경남(창원)-갈 길이 멀다 적극 매수
경남(양산)-작년 상승폭이 컸기에 올해는 보수적
제주도-내년까지 좋은 흐름
서인님께서도 말씀하셨듯이 전망은 전망일 뿐이다.
하지만 전문가가 이렇게 추린데는 나름에 이유가 있을 것이고 투자를 고려한다면 그 이유를 찾아보며 분석해 보면 될 것이다.
아님 말고
2022년도도 벌써 3월입니다.
개학 시즌에 맞춰서 뒤늦게 올리는
2022년 수도권 및 전국 부동산 전망입니다.
전에도 말씀드려 아시겠지만
올해부터 제가 사역을 시작하는 바람에
1~2월은 많이 바쁘기도 했고
또 새로운 환경에 적응해야 하는지라
따로 블로그에 글을 적을 만한 여유가 없었습니다.
하지만 결국 매년 제일 많은 분들이 보는 글이
부동산 시장 전망인지라, 기다리는 분들도
또 계실 듯싶어서 이번에 시간을 내서 따로 정리했습니다.
시장을 전망할 때 저는 몇몇 가지
핵심적인 지표를 참고하는 편입니다.
이런저런 참고할만한 것들이 있지만 결국
수렴되는 핵심 지표가 있고 이것이 상승과 하락의
본질적인 요소들이기 때문입니다.
하지만 앞선 글에도 언급했듯이
정책 변수가 있고, 앞으로도 변수가
있을 가능성이 높기에 이번 2022년 전망은
위의 글에 말한 변수 상황을 감안하고 읽었으면 합니다.
일반적으로
단기로는 정책이, 중단기로는 수급이
장기로는 입지의 힘이 가장 강합니다.
물론 이는 일반적인 케이스이고
서로 상반된 요소들이 있을 때는
결국 누가 더 힘이 제일 강하냐에 따라
다른 결과값이 나옵니다.
그래서 투자의 포인트가
단발성 '정책'에 기대는 것이라면,
이는 자연 투기성이 강해지기 때문에
이러한 방식의 투자는 그 결과도
과정도 좋은 투자가 될 수 없습니다.
주택 시장이 어떻게 흘러가는지
제대로 이해하지도 못했는데
정책에 뭐가 막혀서 바로 종목을 바꿔
이런저런 다른 쪽을 기웃거리는 투자는
유행을 타는 투자이기 때문에, 그 유행의 시기를 놓치거나
선점하지 못하면 나중에 돈이 물릴 수 있습니다.
그쪽 투자를 미는 분들도 계시고 해서
그게 뭔지는 말하지 않겠지만 냉정하게
본인이 5년이든 10년이든 그때도 수요가 넘쳐
잘 빠져나올 수 있을지는 한번 생각해보시면 합니다
정상적인 투자는 수급에 따른
가격의 흐름을 보고 가는 것이 우선이며
장투는 입지를 보고 묻고 가는 것이 맞습니다.
물론 흐름도 타고 입지도 좋다면 가장 좋겠죠.
실거주는 좋은 곳이 답이기 때문에
기본이 장투입니다. 투자는 수익률이 우선이지만
실거주는 장기적으로 계속 중심지와 주변지의
가격이 더 벌어지기 때문입니다.
그러니 제 글을 읽는 분들은
본인이 투자를 생각하는지 아니면
실거주 매수를 생각하는지
구분해서 글을 읽어주시면 합니다.
제가 아무리 올해 흐름이 안 좋을 것이다
말씀드려도, 관점에 따라서는 오히려
싸게 매수할 수 있는 좋은 시기가 될 수도 있다는 말입니다.
..
5월 취임 이후, 아마 6월 정도에
새 정권의 부동산 대책이 나올 가능성이 있습니다.
'가능성'이라 말하는 것은 새 정권이
지금의 가격 눌림 상황을 좀 더 관망해보고
여론이나 정치적인 상황까지 감안하고
그 이후에 뭔가 낼 가능성을 배제할 수는 없다는 것입니다.
경제가 어떻게 돌아가는지 알아도 여론에서
완전히 자유로울 정권은 없습니다.
첫 대책부터 세게 나올지 후속 대책부터 그럴지
지켜봐야겠지만 방향성은 이전 정권과는
차별화하는 차원에서 다소 전향적인
정책이 나오지 않을까 싶습니다.
그런 의미에서 대략 올 6~8월에는
거래가 풀리지 않을까 싶습니다.
3월 대선 결과에 대한 기대감으로 그 이전이라도
선행 하는 지역 및 단지가 또 있을 텐데 이때는
상품성 상위 지역과 단지가 먼저 움직일 것입니다.
각 지역별 전망입니다.
서울 (2분기 이후 상승 예상)
상승 예상합니다.
서울은 원래 시장 자체 요인만 치면
올해 위험 요소가 아예 없다 봐도 무방합니다.
변수라고 말한 대출 규제 정책도
정권이 바뀌면 실거주 위주로
풀릴 가능성이 높습니다.
다주택자가 제법 되어 보이지만
결국 무주택자 및 1주택자가 다수입니다.
그렇기에 실수요의 힘이 강해
급매물 먼저 빠지고 급하지 않은 매도자들이
물건 거두어들이면서 이후
"서울 전역에 공급이 절대적으로"
부족한 상황을 사람들이 인지하고 나면
가격도 상승할 가능성이 높습니다.
변수는 이전 글에서도 말씀드렸지만
다주택자 양도세 완화정책에 있습니다.
대출 규제 완화 + 다주택 양도세 완화
두 카드를 동시에 쓸지 아니면 먼저 대출 규제 풀고
시간 차 가지고 다주택 양도세 완화를 쓸지 모르겠지만
다만, 이 다주택 완화 카드가 다주택자 입장에서
매우 메리트가 있게 느껴진다면
다주택자 물량이 생각보다 많이 나올 수 있습니다.
이 공급의 힘이 수요를 상회한다면
가격 상승을 공급이 어느 정도는
상쇄시킬 수도 있다 보입니다.
그러나 전체적으로 7:3 정도로
상승의 힘이 더 강하지 않을까 싶습니다.
경기, 인천 (완만한 상승 일부 지역은 고전)
결론만 말해 사이클 내 상승이
서울보다 더 남은 관계로 매수하는 것 좋습니다.
단, 이 말이 올해 상승률이 경기 인천이
서울보다 더 좋다는 말은 아닙니다. 개인적으로
올해는 서울의 흐름이 더 좋을 거라고 보입니다.
참고로 20~21년은 경기 인천의
키 맞추기 상승이 강한 그림이었습니다.
그래서 이 기간 상승률은 서울보다
경기도 인천 지역이 더 높았습니다.
그럼에도 불구하고 경기 인천이
오를 만큼 다 오르지 않은 상태에서
작년 대출 규제로 그 상승이 멈추었기 때문에
서울의 부동산 시장이 온기가 도는 것을
감지하고 흐름이 빨리 전달된다면
경기도와 인천도 가격이 움직일 것으로 보입니다.
일반적인 시장 상황이라면
먼저 오른 지역(서울)은 상승 속도가
한동안 좀 떨어지고 뒤늦게 시작한 지역은
선행 지역들과 어느 정도 키를 맞추기 위해
그 기간 동안에는 더 많이 치고 올라가야 합니다.
다만 이렇게 강력한 규제와
새로운 정권의 시작으로 약간 부동산 시장의
분위기가 리셋된 상태로 다시 시작한다면
다시금 상품성 선순위부터 오를 가능성이 높습니다.
게다가 다주택자 완화 물건이 많이 나온다면
상급지 1채로 갈아타기가 심화되기 때문에
결과적으로는 올해는 서울이 경기 인천의
오름세보다 높을 것이라고 봅니다.
자체적인 요인만으로도
인천은 올해와 내년 경기도도 양주나 평택,
화성 같은 지역은 올해 다소 고전할 수 있습니다.
분당, 광교, 과천은 예외로 보십시오.
..
단, 앞서도 말씀드렸지만
큰 그림으로 이번 상승 사이클 내에서
가격 상승은 경기도나 인천이
아직 서울보다 더 남아있습니다.
보수적으로 볼 때 13년 가장 저점 대비
아직 2.5배 이하로 오른 단지는
가격 상승이 제법 남아있습니다.
재밌는 사실은 이번 대출 규제로
수요가 급감해 오를 길이 많이 남은
단지들이 의외로 조정 받은 경우가 많기 때문에
이 시기를 매수의 기회로 노리는 것도 좋습니다.
부산 (보합)
작년은 부산 지역 내 후발 지역
상승이 강한 편이었습니다.
정상적인 사이클로는, 중심지는 2년
주변지는 3년 남았다고 볼 수도 있지만
작년의 상승 폭이 급격해
상승을 미리 앞당겨 써버린 감이 있습니다.
올해는 유동성 측면 작년과 동일한 조건이 아니고
도심 안 입주도 제법 있기 때문에
올해, 내년 다소 쉬어갈 가능성이 큽니다.
부산은 계획도시가 아니고 난개발 탓에
다른 지역보다 더욱 새 아파트에 대한
수요가 강한 지역입니다.
몇 년째 비슷하게 보고 있지만
재건축, 재개발 좋게 봅니다.
실거주 입장에서 새 아파트 들어가는 건
아주 좋은 선택이고, 아예 부산 내 상급 지역
워너비 단지 들어가는 건 지금도 좋은 선택입니다.
대구 (한동안 추천하지 않음)
작년에 사실 좀 애매한 느낌이 있었습니다.
상승 사이클도 아니었고 작년만 해도
유동성이 상승이 강할지 입주장이 강할지 다소 고민됐는데
올해는 입주장이 더 강하기 때문에
투자로는 일단 거르고 봐야 할 시점입니다.
개인적으로 향후 2년 동안은
투자로는 안 보는 게 좋을 듯싶습니다.
올해 사이클 상 조정기 접어들 가능성 있다고 봅니다.
새 아파트는 그 자체로 상품성이 있어 수요는 있겠지만
정말 너무 좋은 단지라 입주 폭탄 장에도
그 단지만 대기가 넘칠 정도면 몰라도
그게 아니라면, 실수요라도 바로 매수하기보다는
조금 관망하다가 24년 정도에 좋은 지역
분양권 마이너스 피 나온다면
가장 저점에서 1~2분기 정도 더 안 내려가고
멈춘다 싶으면 돌다리 두드려보고
그때 매수해도 늦지 않을 듯싶습니다.
그러나 24년이 딱 적기라기보다는
그때 되어봐야 알 수 있습니다.
광주 (매수 상황에 따라 결정)
상승 기류 가운데서 단기적으로는
쉬어가는 한 해 일 가능성이 있다고 봅니다.
이런 시기는 각자도생일 수 있습니다.
작년은 광주 후발 지역이 좋을 거라 말씀드렸는데
한번 팍 튀는 계단형 상승이 나왔습니다.
그러나 올해는 그런 그림이 동일하게
나오지는 않을 수 있습니다.
계약은 보통 2년 단위이니
올해 갱신 없이 건너뛸 수 있다면
그냥 신경 끄고 살면 됩니다.
투자로는 몰라도 실거주 매수는 좋은 시기입니다.
그리고, 관점에 따라서는 또 시드머니 형편에 따라선
투자로 꼭 나쁜 시기도 아닙니다.
순수 내 돈으로, 레버리지 안 끼고
살 형편 되면 나쁜 시기도 아닙니다.
입지 좋은 상품성 좋은 곳 즉, 수요 받쳐주는 곳은
가격 조정도 딱히 없을 것입니다.
올해만 보면 눌림목이 있지만
새 아파트, 입지 좋은 곳, 상품성 좋은 곳은
올해 매수 좋다고 생각합니다.
내년, 내후년은 올해보다
좋은 그림이 나올 거라고 생각합니다.
대전 (내용 수정함)
다소 긍정적인 뉘앙스로 적었는데
가격 흐름 검토가 다소 미흡했던 관계로
내용을 일부 수정했습니다.
(이미 보신 분들이 있을 텐데 죄송합니다.)
대전은 작년 후발주자까지
제법 많이 올라와 준 시점에
대출 규제에 따른 전국적 얼음장으로
거래도 급감하고 가격 조정 매물도
많이 나오는 시기입니다.
대전 상승에 눌림목 역할을 크게 한 것이
세종 탓이 큰데, 올해는 세종과 대전 모두
자체적으로는 물량이 많지 않습니다.
하여 대출이 풀린다면 어느 정도 거래가
활성화될 것으로 보이지만
선발주자와 후발주자의 가격 상승이
어느 정도는 이루어졌고, 전국의 평당가 기준으로 보면
딱히 대전이 싼 시점은 아니기에 보수적으로
보시는 것이 좋을 것 같습니다.
울산 (매수)
작년에도 좋았고, 올해도 좋습니다.
매수를 주저할수록 안 좋습니다.
고민하지 말고 매수하시길 바랍니다.
순수하게 수익률 관점상
남구나 중구보다는 동구, 북구가 메리트 있습니다.
그러나 실거주는 좋은 곳을 사는 게 답입니다.
세종 (예의 주시하고 결정)
입지가 완성되어 가는 도시로서
장기로는 입지에 가격이 수렴되지만
그래도 사이클상 작년부터는 쉬어가는 시기라 할 수 있습니다.
그러나 조정기가 왔다고 말하기에는
지역 자체가 브랜드이기 때문에
이 조정 시기가 생각보다 길지 않을 가능성이 큽니다.
입지가 탄탄해 기본적으로 수요 욕구가 강하단 말입니다.
생각보다 공급이 적다고 느껴지면 바로 다시
상승으로 턴할 가능성이 있는 곳이 세종입니다.
고로, 세종에 관심이 있는 분들은 신경 끄고 있지 말고
가격 추이를 지켜보시길 바랍니다.
특별히 가장 워너비, 대장 단지를 보고
2분기 이상 하락세가 멈추었다 싶으면 진입 고려해볼 만합니다.
강원도 (대체로 좋음)
원주는 올해도 좋습니다.
투자로 진입 초기는 아니지만 그래도 아직 안정권입니다.
강릉, 춘천도 올해 역시나 좋습니다.
속초도 올해 나쁘지 않다고 봅니다.
충청북도 (대체로 좋음)
청주랑 충주는 작년과 같이
올해도 날씨 맑음입니다.
단순 투자 수익률이나 앞으로
갈 길로 보면 청주는 상당구, 서원구가 좋습니다.
그러나 실거주는 누누이 얘기하지만
좋은 지역 좋은 단지를 매수하길 바랍니다.
올해 가격도 오르고
매수세도 있어 좋긴 하지만
기존에 미리 선점한 분들이라면
어깨 정도에서 정리하고 나가는 것이 좋으니
좋은 값 받고 팔고 나가는 것도 좋다 봅니다.
충남 (대체로 좋음)
천안/아산
(내용 수정)
작년에 충남 지역의 왕의 귀환이니
매수하라고 말씀드렸습니다.
가격이 좀 오른 시점이라 안 하신 분들은
다소간 후회가 되지 않을까 싶습니다.
천안 불당 또는 아산 탕정 사시고
안되면 새 아파트 단지 매수를 추천드립니다.
올해부터 24년까지는 입주장이 펼쳐집니다.
상품성이 높은 지역이
가격을 방어할 것이니, 후순위 지역은
정리하는 것 좋다고 보입니다.
서산
작년에 턴 어라운드 나올 것이니
주목하고 있다가 매수하라고 했는데
상승 시작 한지 얼마 안 됐습니다.
가장 비싼 아파트 사시고,
한발 늦었다 싶으면 차상위라도
진입해 두시길 바랍니다.
당진
역시나 좋습니다.
상승 사이클 시작한 지 얼마 안 된 지역입니다.
수청 지구는 작년에도 핫했지만
올해 잡아도 매우 좋습니다.
전라북도 (좋은 곳도 있고 애매한 곳도 있음)
군산
작년부터 좋은 그림인데
올해도, 내년도 지속될 가능성 높습니다.
익산
크게 팍 오른다고 기대하고 접근하기보다는
보수성에 기대어 의외의 결과가 나오면
땡큐 하는 게 나을듯싶습니다.
실거주라면 그냥 매수하면 됩니다.
전주
작년에 전북의 왕의 귀환이라고 했는데
그 흐름대로 갔습니다.
작년에 단기적 상승이 커서 올해
똑같을지는 모르겠으나 특별 위협 요소가,
올해도 없고 내년에도 없습니다.
내년까지는 견실한 흐름 이어나갈 것이고
기존 매수자는 올해, 내년 정도에 매수세 있을 때
정리하는 것 괜찮다고 봅니다.
전라남도 (좋은 곳도 있고 애매한 곳도 있음)
여순광
여수, 광양 쉬어가거나 조정 시기라고 봅니다
순천은 살짝 애매합니다.
작년에도 위 3개 지역은 투자로 권하지 않았고
올해도 역시나, 특별히 투자로 권하지 않습니다.
안오른다가 아닙니다. 입지가 안 좋다.
동네가 나쁘다는 말이 아닙니다.
투자로 물음표라는 말입니다.
목포, 나주
매수 괜찮습니다. 투자, 실거주 다 괜찮습니다.
목포가 더 안정적이라 보이고
나주는 실거주 매수 추천합니다.
경상북도 (좋은 곳도 있고 애매한 곳도 있음)
경산
경산 자체로는 몰라도
대구랑 같이 움직이는 곳이라
딱, 좋다고 말하기에는 애매합니다.
구미
20년 하반기부터 살아났고
작년에 좋았는데 내년까지는 좋은 그림.
아직 갈 길 많이 남아있다고 봅니다.
포항
작년도 좋았고 올해도 좋습니다.
실거주라면 매수하시고 투자라면
매도 시점 고려하시길 바랍니다.
경상남도 (대체로 많이 좋음)
거제, 통영
오를 여력이 많은 지역인데
대출 규제 등 여파로 작년에 찔끔 오르다 말았습니다.
코로나 리스크도 점점 사라지고 있습니다.
매수 추천드립니다.
사천
매수 추천드립니다.
진주
작년에 제법 오르긴 했으나
내년까지 상승 안정권이라고 보입니다.
김해, 밀양
망설이지 말고 매수할 것
창원
작년에 핫했는데, 아직도 갈 길이 많습니다.
매수에 좋습니다.
양산
자체적 위협이 적어
올해도 어느 정도 흐름은 있겠지만
작년 상승폭이 컸기에 올해는
다소 보수적으로 보는 게 좋습니다
제주도 (괜찮음)
내년까지 좋은 흐름 예상됩니다.
--
P.S:
부동산 전망을 6년째 올리고 있는데
전망은 그저 전망일 뿐입니다.
'난 다르게 생각하는데?' 싶으면
저랑 생각이 달라도 괜찮습니다.
그게 맞는 겁니다.
투자는 원래 남 생각이 아닌 자기 생각과
자기 믿음대로 하는 겁니다.
..
이제 대선이 얼마 남지 않았습니다.
여러분의 선택에 따라서 5년이 또 달라질 수 있습니다.
감정이나 이미지로 무언가 결정하지 마시고
방향성을 보시고, 이 나라의 경제와 사회에 대한
바른 이해를 기반으로 부디 현명한 판단을 하시길 바랍니다.
2022년 수도권 및 전국 부동산 전망 (내용 일부 수정)
2022년도도 벌써 3월입니다. 개학 시즌에 맞춰서 뒤늦게 올리는 2022년 수도권 및 전국 부동산 전망입니다....
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