-부동산 불변의 절대법칙 5가지
1) 파동 확산 법칙 : "돌이 떨어진 자리를 확인하라"
잔잔한 호수에 돌(거점 자리)이 떨어진다. 비거점이 오른다면 먼저 돌이 떨어지는 게 아니라 거점에 떨어진 돌의 파동으로 오르는 것.
현재 거점지역은 반포(2020년) -> 압구정으로 변경
2) 전세 선행 법칙
2020.09 세종시 고점을 생각한 건 40-50%의 전세가율 때문이다. 인천 연수구 2020년 초 추천한 이유는 전세가율 80-90%.
매매가의 움직인 결국 전세가 정해준다. 매매 가격과 전세의 가격차이가 적다면 많이 밀리기 어렵다.
송도는 장기적으로 좋게 본다. 상승 후 당분간 횡보할 거라 본다. 전세가율 때문
수요는 실수요 가수요 두 가지를 봐야 한다. 함께 움직일 수도 있고 각각 움직일 수도 있다.
갭 투자는 일종의 전세 공급이다. 갭 투자 많은 지역은 전세가 잠시 주춤할 수 있다.
3) 수급 선행 법칙
가격에만 집착하지 말고 수요공급에 집중하자. 시장의 쌓이는 매물의 양과 수준이 낙폭을 결정짓는 것
공급에는 두 가지가 있다. 공급 신규 아파트 건설(3 기신 도시 등), 개인들의 매도 매물. 신규 아파트 공급은 쉽지 않고 시간이 걸리는 부분이고 당장은 개인들의 매도 매물이 시세에 중요하다. 정부의 정책은 이를 틀어막았다.
4) 대장 선도 법칙
대규모 신축 아파트 입주의 양면성 : 대량 입주가 들어가는 곳(헬리오 시티 역전세 6개 월도 안감)은 단기적으로는 전세를 약화. 하지만 장기적으로는 지역 주거환경 자체와 모든 게 변합니다.
예는 마포 고덕동 명일동 일대
상암동이 다른 지역에 비해 잘 못 올랐던 것은 시세를 견인할만한 대단지 신축 아파트 같은 대장 아파트가 없었음
5) 상하 서열 법칙 : "서열부터 확인하라"
부동산은 군대처럼 굉장히 수직적인 관계
팔거나 갈아타거나 할 때는 상위 서열로 갈아타야 하며 동급 갈아타기도 해서는 안된다. 그냥 계시는 게 낫다. 서열이 헷갈린다?
강동구-> 구리 , 분당-> 수원, 마포-> 옥수(동급) 이런 갈아타 기는 금지
서열을 결정짓는 3가지. 돈 시간 입지
마포를 잠실처럼 학고 은행 지하철 공원으로 만든다고 칩시다 돈이랑 시간이 얼마 들까요? 그게 격차입니다.
입지가 갑자기 급성장하는 성수동 같은 사례는 흔한 사례가 아니다
서열이 헷갈릴 땐 극단적으로 생각해보세요. 서울 구축과 경기도 신축. 20년 뒤를 가정해보라.
2019년 12.16 이전 시세를 보면 원래 서열을 알 수 있다. 12.16부터는 왜곡됨.
-2008년 같은 금융위기가 터진다면 미국 유럽보다 중국이 가능성이 높지 않겠습니까? 중국 의존도가 높은 한국은 영향받을 것.
-부동산 시장 폭락? 거래량 하락? 이 정부의 부동산 제도 아래에서 거래량이 급감 안 하는 게 비정상.
-우리나라 금리인상은 미국 금리 인상할 것에 선제적으로 대응했다고 하는데 이는 정치적인 것.
-정말 미국이 드라마틱하게 금리인상을 할 수 있을까? 군형을 잃은 추를 한 번만에 균형을 맞출 수 있을까? 금리 올려서 경제가 죽을 조짐이 보인다면 이는 스태그플레이션이라는 물가와 경기침체라는 두 명의 적을 상대해야 함. 돈을 다시 더 풀게 될 거라고 본다. 인플레이션 사태는 그렇게 쉽게 안 끝난다. 돈을 아무리 풀어도 경제가 반응하지 않을 때가 돼야 끝날 거라고 본다.
-폭락 급락은 다주택자들의 매물이 쏟아지지 않는 이상 어렵다. 오히려 양도세 중과세 폐지한다면 즉각 매수는 피하고 단기 관망하는 게 좋다.
-최근 기사로 나오는 급매물은 모두 특수관계인 간의 거래. 뉴스 기사에 현혹되지 말라
-초고가 주택의 신고가율이 과반을 넘는 상황. 시장의 행보는 대장(초고가)이 알려준다
-폭락설에 휘둘리는 매도인의 급매물을 잡아야 한다.
-작년에 디플레 얘기?. 디플레는 인플레 오고 간 후에 온다. 인플레는 이제 본격화되는 중인데 이르다.
-금전적 손실만이 아니라 돈을 벌을 기회를 놓친 것도 손해이다. 적정하게 번 것은 지킨 것에 불구함.
-부동산 가치가 올라가는 게 아니라 화폐가치 하락이다. 부동산을 중심으로 보지 말고 돈을 봐라. 부동산은 결과물일 뿐이다. 돈이 원인이다.
-자산규모를 사수하라. 주택수가 중요한 게 아니다. 학습지 5억짜리 2 주택->상 급지 1 주택 8억짜리. 이건 상급 지라도 안된다. 빚도 자산이다. 1 주택 12억은 괜찮다. 규모를 늘려야 한다.
-절세가 다가 아니다. 자산규모를 늘리는 방향으로 가야 한다. 세무사들이 다 자산가가 아니다. 차악을 선택하는 것도 선택이다.
-소형 중형 대형 면적별 평단가를 살펴보라.
-갈 수 있는 한 대형 평수로 가라. 관리비 신경 쓰지 마라 5만 원 더 내라. 이런 것에 신경 쓰는 건 쓸데없는데 에너지를 소모하는 것이다. 포텐을 터뜨리려면 집중해야 한다.
-주식투자가 안 좋은 점은 자산규모를 늘리기 어렵다. 주식은 한방이 있지만 죽을 땐 확실히 죽고 부동산은 어쩌다 죽지만 결국 시간이 해결해준다.
-(비아파트) 한강변 그린벨트 토지의 장기투자 유효. 서울은 한강변 다 개발됐지만 서울 외 지역의 한강변도 개발될 것.
-주택건설임대사업자 활용(세금 걱정 없이 부동산 보유)
-서울 빌라 소액투자. 10년 만에 재개된 재개 잘 이슈 극대화. 2022년 급등 가능성.
댓글