대구광역시 수성구 범어4동 임장기 1편
대구광역시에서 부동산 시세를 리딩 하는 핵심 지역은 '범4만3'이라고 범어4동, 만촌3동이 있습니다. 이곳은 비수도권 중 최고의 학군지로서 서울과 비교하자면 압구정과 대치라고 할 수 있습니
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범어4동 중 청호로 서편을 포스팅한 임장기 1편에 이어 청호로 동편인 임장기 2편을 써내려 가도록 하겠습니다. 동선은 아래 지도에 표시되지 않은 수성우방타운 2차부터 시작해 지도 순으로 다녀왔습니다.
9. 수성우방타운 2차(황금동)
사용승인일 : 1986년 8월
세대수 : 535세대
면적 : 24평~32평
용적률 : -
네이버 평단가 : 4549만 원
수성우방타운1차는 이미 힐스테이트로 재건축이 완료된 상태고 2차는 현산에서 수주했는데 요즘 현산 광주 아파트 붕괴사고로 신뢰를 많이 잃은 상태입니다. 아직 공사가 들어간 건 아니라 어떻게 될지는 지켜봐야 할 듯합니다. 여기도 황금동이나 경동초 배정입니다.
여긴 19년 12월 말에 시공사를 선정했는데 그 전까지도 '와 많이 올랐다 거의 꼭지 아닌가'싶을 정도의 상승을 보여줬습니다. 하지만 시공사 선정되고 바로 7억에서 9억으로 뛰고 거래 건마다 신고가를 갱신하더니 20년 10월 14.3억을 최고가로 마침표 찍은 상태입니다. 단 10개월 만에 2배... 이런 흐름을 잘 기억해 둬야 할 것 같습니다.
10. 범어목련
사용승인일 : 1987년 11월
세대수 : 250세대
면적 : 18평~20평
용적률 : 118%
네이버 평단가 : 5961만 원
멀리서 봐도 재건축 각 나오는 범어목련입니다. 여기도 수성우방2차와 마찬가지로 현산에서 수주를 했다고 합니다. 그러고 보니 범어동에 위치한 우방범어타운1,2차, 범어목련, 수성우방타운2차, 을지맨션 모두 현산에서 수주를 했습니다. 터파기를 하고 있는 우방범어타운1차는 모르겠지만 다른 곳은 시공사를 변경할지 아님 이름만 변경할지는 지켜봐야겠습니다.
범어목련 단지 내에서 북쪽으로 바라본 동도중학교의 모습입니다. 대구에서 외고와 과학고 진학률이 높은 중학교 중 하나입니다.
범어목련 뒤편으로 올라가면 동도중학교와 정화여고 사이로 왕복 2차로 길이 나오는데 언덕이라 저 멀리 왼쪽부터 황금태왕아너스, 가든하이츠3차, 장원맨션이 한눈에 보입니다.
정화중/여고 앞엔 서울대 수시합격이라는 플래카드가 붙어 있었습니다. 사실 정화여고는 학업성취도도 좋지만... 배우 손예진 님이 나온 학교로도 유명합니다. 물론 그때는 지금 범어동 자리가 아닌 수성구 상동에 위치하고 있었습니다.
11. 장원맨션
사용승인일 : 1988년 11월
세대수 : 455세대
면적 : 32평~44평
용적률 : 196%
네이버 평단가 : 3707만 원
아래 지도와 같이 장원맨션은 경동초, 도동중, 정화중/여고로 3면이 학교로 둘러 쌓여있어 최고의 학세권입니다. 하지만 평단가에서도 짐작되듯 아직 재건축 이슈가 없습니다. 현재 국평 기준 약 10억에서 거래가 되는데 경동초 북쪽에 위치한 신축 빌리브 범어 국평이 15억을 찍었다가 13억으로 내려왔으니 장원맨션도 재건축되면 20억까지 가지 않겠나 조심스레 짐작해 봅니다. 언제까지나 재건축이 됐을 때 얘기입니다.
참고로 1편에 소개한 청호로 서쪽 아파트들은 모두 평지지만 2편에서 소개하는 청호로 동쪽은 언덕이라 아래 사진과 같이 경동초도 언덕... 아파들도 죄다 언덕에 위치해 있어서 지형은 좋지 않습니다.
경동초는 이미 수성구 중에서도 과과과밀 학급이고 주변 아파트가 세대수를 늘려 재건축을 하려면 초등학교 문제를 해결해야 되는데 이게 쉬운 건 아닌 듯 보입니다.
12. 빌리브범어
사용승인일 : 2019년 1월
세대수 : 227세대
면적 : 32평 단일 평형
용적률 : 226%
네이버 평단가 : 4744만 원
1편에 가장 먼저 소개해 드린 힐스테이트범어와 함께 국평기준 범어4동 대장 즉, 대구 국평 대장 자리를 나란히 하고 있는 빌리브범어 입니다. 빌리브범어 102동 앞에서 경동초 후문까지의 거리는 약 25M로 바로 코 앞에 있습니다. 경동초 보내는 부모님은 세대 내에서 아이가 등하교하는 모습을 지켜볼 수 있겠습니다.
범어4동 아파트의 특징은 전반적으로 세대수가 적은데 빌리브범어도 227세대이고 32평 단일 평형으로 구성돼 있는 건 아쉽습니다.
13. 범어센트레빌
사용승인일 : 2020년 4월
세대수 : 88세대
면적 : 32평~33평
용적률 : -
네이버 평단가 : 4990만 원
최근에 지어진 범어센트레빌은 세대수가 적은 나홀로 아파트이지만 입지가 모든 걸 상쇄시켜버립니다. 경동초 바로 맞은편에 있고 육교를 통해 이동이 가능하며 경신고도 지척이라...(말해 뭐해)
센트레빌 남편에는 19세대 밖에 안 되는 '범어우방 엘리시온'이 위치해 있는데 초오고오그읍 빌라로 알려져 있습니다.
14. 범어화산샬레
사용승인일 : 2014년 5월
세대수 : 169세대
면적 : 25평~39평
용적률 : 273%
네이버 평단가 : 4789만 원
경신고 방향으로 올라가는 길에 경신고와 바로 붙은 범어화산샬레아파트가 있는데 사진은 없습니다.
여기가 바로 대구 학군의 중심지 경신중고등학교 입니다. 서울대 12명, 의학계열 105명 합격했다는 플래카드가 붙어 있었습니다.
15. 경북맨션
사용승인일 : 1980년 2월
세대수 : 69세대
면적 : 16평~23평
실거래가 : 21평 약 5억.. 네이버 부동산 호가 15평 기준 약 10억
경신고 근처에는 경북맨션이라고 두 동짜리 빌라 건물이 있었는데 외관부터가 심상치 않고 플래카드를 보니 가로주택정비사업을 추진하고 있었습니다.
16. 삼성쉐르빌
사용승인일 : 2010년 1월
세대수 : 213세대
면적 : 32평~44평
용적률 : 264%
네이버 평단가 : 4210만 원
17. 범어청구하이츠
사용승인일 : 2000년 12월
세대수 : 240세대
면적 : 23평~67평
용적률 : 245%
네이버 평단가 : 3707만 원
18. 우방청솔맨션
사용승인일 : 1994년 8월
세대수 : 194세대
면적 : 25평~30평
용적률 : 344%
네이버 평단가 : 3024만 원
삼성쉐르빌과 우방청솔은 대로변에 위치해 있고 두 아파트 사잇길로 올라가면 범어청구하이츠가 있습니다. 우방청솔은 비수도권 최초로 리모델링을 시행하고 시공사는 최근 효성중공업으로 선정되었다고 합니다. 리모델링 이슈로 30평 기준 1년 만에 5억대에서 10.3억으로 퀀텀 점프했다가 조정받는 모습입니다.
범어라온프라이빗 근처에서 바라본 빌리브범어2차 입니다. 올 3월에 입주 예정으로 208세대, 30평~57평으로 구성돼 있습니다.
19. 범어라온프라이빗2차
사용승인일 : 2018년 10월
세대수 : 206세대
면적 : 28평~32평
용적률 : 240%
네이버 평단가 : 4634만 원
아파트 뒤편 언덕길로 해서 만촌동 쪽으로 넘어가다 보니 라온프라이빗 정면에서 찍은 사진이 없습니다. 도로 건너 범어효성해링턴과 지어진 시기가 비슷하고 최근 조정장이라 최고가를 찍은 후 주춤한 상태입니다.
20. 효성백년가약宮
사용승인일 : 2006년 12월
세대수 : 114세대
면적 : 52평~53평
용적률 : 352%
네이버 평단가 : 2841만 원
세대수는 적지만 모두 대형 평수로 이루어져 있고 주변 신축 국평과 시세보다 저렴하므로 대형 평수 좋아하시는 분께는 괜찮은 선택입니다.
백년가약 서편 만촌동 쪽으로 가면 아래 사진처럼 경사가 꽤 심한 언덕에 주택이 오밀조밀 모여 있습니다.
언덕에서 만촌역방향으로 내려오다 보면 해링턴플레이스만촌과 만촌역서한포레스트 공사현장이 눈에 띕니다.
21. 수성아크로타워
사용승인일 : 2008년 5월
세대수 : 224세대
면적 : 49평~53평
용적률 : 611%
네이버 평단가 : 3306만 원
만촌역 2번 출구 앞에 우뚝 서 있는 1동짜리 수성아크로타워입니다. 만촌네거리는 수성아크로타워, 만촌월드메르디앙, 만촌역태왕아너스, 해링턴플레이스만촌 이렇게 4개 건물로 몇 년 후 둘러싸일 예정입니다.
대구에서 20년 넘게 살면서 범어4동을 제대로 둘러본 건 이번이 처음이었습니다. 대구는 학군에 따라 부동산 시세가 좌지우지되는 건 알고 있으나 개인적으로 '내가 만약 여유가 된다면 범어4동에 들어올까?'를 생각했을 때 그렇게 매력적인 곳은 아니었습니다. 특히 2편에서 살펴본 청호로 동편은 언덕 지형에다가 아파트+낡은 주택+학교 제외 아무것도 없었습니다. 아무것도 없단 건 그만큼 공부 방해 요소가 없다는 얘기가 될 수 있습니다.
학군이 부동산 시세에 엄청 중요하단 걸 부정하는 건 아닙니다. 학군 때문에 여기가 뜨거운 것일 뿐 제가 살기에 좋아 보이진 않았습니다. 물론 살 돈도 없습니다. 하지만 제 의견이 어떻든 부동산을 공부하는 입장에선 남들이 원하는, 시장의 수요가 붙는 곳에 주목해야 하므로 개인적인 취향과 투자자로서 부동산 시장을 보는 눈은 달리 할 필요가 있습니다.
범어 4동은 구축들의 재건축 가능 여부(경동초 과밀 학군 문제와 연결)를 지켜봐야 하고 지금의 부동산 규제가 언제 풀리냐에 따라 시세 슈팅의 시기가 결정될 것으로 보입니다. 대구가 최근 공급 과다로 미분양 이슈가 있는데 수성구 특히 범어4동과는 전혀 관계없다고 생각합니다. 범어 4동엔 공급이 아예 없고 이곳을 대체할 수 있는 곳은 범어 4동밖에 없습니다.
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