대구광역시에서 부동산 시세를 리딩 하는 핵심 지역은 '범4만3'이라고 범어4동, 만촌3동이 있습니다. 이곳은 비수도권 중 최고의 학군지로서 서울과 비교하자면 압구정과 대치라고 할 수 있습니다. 오늘은 범어4동 중에서 청호로를 중심으로 서편을 알아보도록 하겠습니다. 참고로 범어4동이지만 같은 학군으로 분류되는 황금동의 일부 단지도 포함된다는 점을 미리 말씀드립니다.
범어4동은 달구벌대로에 위치한 수성구청역 부근에서 만촌역 사이의 남쪽 대부분을 차지하고 있으며 청호로(노란색)를 중심으로 동서로 나뉩니다. 지도에 파란색으로 표시한 경동초, 동도중, 경신중/경신고, 정화중/정화여고가 범어4동의 핵심 학군입니다.
임장은 수성구청역 2번 출구와 3번 출구를 따라 남쪽으로 내려오며 진행했고 힐스테이트 범어, 범어 sk뷰, 범어 풀비체, 가든하이츠 1,2,3단지, 서한 두레맨션, 을지 맨션, 경남타운, 태왕아너스를 다녀왔습니다. 경남타운 일부, 가든하이츠 2단지와 태왕아너스는 황금동이지만 경동초 배정이라 이번 임장기에 포함했습니다.
범어4동은 청호로 동쪽에 위치한 경동초와 달구벌대로 북편에 위치한 범어초로 배정을 받을 수 있는데 힐스테이트 범어, 범어 sk뷰, 범어 풀비체는 범어초 배정입니다. 아래 사진에서 알 수 있듯 경동초는 이미 과밀학급이고 이로 인한 영향은 마지막에 다뤄보겠습니다.
1. 힐스테이트 범어
사용승인일 : 2020년 12월
세대수 : 414세대
면적 : 29평~43평
네이버 평단가 : 5109만 원
범어4동 아파트 중 수성구청역에서 가장 가깝고 최근에 지어진 단지입니다. 가격도 빌리브 범어와 1,2위를 다투는 대장 아파트입니다. 위에서 언급했듯이 초등학교는 달구벌대로 북편에 위치한 범어초 배정인데 가격을 보면 그게 큰 마이너스 요인은 아닌 듯싶습니다. 그리고 수성구청역에서 이 아파트까지 들어오는 길이 그렇게 좋지는 않습니다. 좁은 도로에 인도도 제대로 갖추어져 있지 않아 처음에는 '여기가 대구 대장이라고?'라는 생각이 들 수도 있습니다.
2. 범어 sk뷰
사용승인일 : 2009년 2월
세대수 : 444세대
면적 : 28평~82평
네이버 평단가 : 4286만 원
도로를 두고 북쪽은 1단지, 남쪽은 2단지로 이렇다 할 문주가 따로 없어서 정문이 어딘지 헷갈렸습니다. 시세 그래프를 보시면 지금껏 부침은 있었으나 결국 우상향입니다.
3. 범어 풀비체
사용승인일 : 2013년 2월
세대수 : 178세대
면적 : 32평~32평
네이버 평단가 : 4678만 원
범어 sk뷰 남편에 붙어있는 아파트로 1동짜리 아파트입니다.
4. 가든하이츠 1단지
사용승인일 : 1985년 12월
세대수 : 220세대
면적 : 33평~48평
용적률 : 160%
네이버 평단가 : 4094만 원
여기서부터는 키 큰 나무들이 많이 보이는데 확실히 오래된 아파트가 느껴집니다. 하지만 40년 차를 향해 가는 아파트치고 외벽 페인트나 주변이 깔끔하고 잘 정비돼 있었습니다. 또한 연식이 됐으니 새시는 대부분 교체한 모습이었습니다. 대로변에서 안쪽으로 꽤 들어온 곳이라 그런지 확실히 조용하고 고즈넉한 느낌이 드는 게 이런 게 부촌의 분위기인가 싶습니다.
5. 경남타운(범어4동/황금동)
사용승인일 : 1982년 6월
세대수 : 312세대
면적 : 32평~42평
용적률 : -
네이버 평단가 : 5006만 원
21년 1월 대구 84 기준 최고가 17.7억을 찍은 경남타운입니다. 재미있는 게 경남타운은 1~4동은 없고 5,6,7동만 있는데 북쪽에 위치한 가든하이츠 1차에 4개 동이 원래 1~4동이었다고 합니다. 1~4동은 청구에 매각해 가든하이츠가 됐고 나머지 5개 동만 경남타운으로 남아 있습니다. 근데 그 5개 동 중에 아래쪽 8동과 9동은 황금동입니다.
경남타운은 포스코건설에서 지방 최초로 하이엔드 브랜드 적용해 대형 펜트하우스 등 고급화를 한다고 하는데 아래 사진처럼만 지어진다면 정말 멋질 것 같습니다. 재건축은 지하 2층 ~ 지상 35층 규모, 아파트 440가구를 조성하며 올 12월부터 착공한다고 하는데 어떻게 진행되는지 기대가 됩니다.
6. 서한 두레맨션
사용승인일 : 1993년 5월
세대수 : 156세대
면적 : 30평~45평
용적률 : -
네이버 평단가 : 4007만 원
7. 을지 맨션
사용승인일 : 1987년 10월
세대수 : 213세대
면적 : 30평~43평
용적률 : -
네이버 평단가 : 4391만 원
경남타운 서편으로 아래위로 나란히 있는 서한 두레맨션과 을지 맨션입니다. 아파트 서편에 있는 범어공원이 살짝 감싸고 있는 느낌이고 아주 조용합니다. 연식이 더 오래된 을지 맨션은 30평대 기준으로 12억대에 거래됐지만 서한 두레는 8억대 거래되었습니다.
그 이유는 경남타운과 마찬가지로 재건축 이슈 때문입니다. 21년 11월에 현산에서 공사비 1008억 규모의 재건축을 수주했다고 합니다. 최고 28층 높이의 아파트 234가구가 들어선다고 하는데 기존 213세대에서 234세대로 늘어나는 거니 일반분양은 고작 21세대로 총세대수의 약 11% 정도 차지하는 건데.. 이렇게 되면 조합원 분담금으로 부담이 되는 건 사실입니다.
7. 가든하이츠 2단지(황금동)/3단지(범어4동)
사용승인일 : 1986년 3월/1990년 5월
세대수 : 106세대/282세대
면적 : 47평~61평/33평~88평
용적률 : -/-
네이버 평단가 : 4211만 원/3725만 원
도로를 가운데 두고 왼편은 대형 평수가 많은 3차, 오른편은 2차가 있고 저 멀리 남쪽으로 황금동 태왕아너스도 보입니다. 가든하이츠 2차는 경남타운 8동, 9동과 함께 경동초 배정이지만 황금동으로 들어갑니다. 가든하이츠 3차는 범어4동입니다.
가든하이츠 2차 경우 조금 더 오래된 연식으로 재건축 이슈가 가격에 반영된 모습입니다.
8. 태왕아너스(황금동)
사용승인일 : 2004년 7월
세대수 : 480세대
면적 : 36평~87평
용적률 : 298%
네이버 평단가 : 4293만 원
서편으론 범어공원, 남편으론 대구박물관으로 폭 둘러싸인 황금동 태왕아너스입니다. 입구에서 보면 단을 높여 그 위에 아파트가 거대한 병풍처럼 서 있고 연식이 꽤 된 아파트임에도 불구하고 지상주차장이 없이 주차장과 아파트가 아래위로 분리돼 있습니다. 지리적 특징으로 굉장히 조용하고 아늑한 느낌이 들고 남편으로 대구박물관이 있어 영구 조망이라는 장점이 있습니다.
행정구역상 황금동이지만 범어4동 생활권이고 경동초 배정입니다. 개인적으로 경남타운 남편 2동, 가든하이츠 2단지, 태왕아너스는 범어4동으로 봐도 무방할 것 같습니다.
마무리.
범어4동은 경남타운, 을지 맨션, 가든하이츠 등 재건축을 바라볼 수 있는 연식 있는 아파트가 있지만 경동초의 과밀학급으로 300세대 제한이 걸리면서 재건축이 어려운 상황입니다. 물론 이 난관을 뛰어넘고 재건축이 된다면 '재건축 이주수요+타 지역으로부터의 이주수요'로 인해 국평 기준 20억의 벽을 뛰어넘을 것이라 예상합니다. 앞으로 범어4동의 재건축이 어떻게 진행될지 관심이 갑니다. 다음 편은 청호로 동편 쪽 임장기로 찾아뵙겠습니다.
대구광역시 수성구 범어4동 임장기 2편
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