대구 부동산 시장의 하락과 바닥 예측 방법

작년까지 전국 불장을 이어가고 올해 들어서도 그 열기가 전국적으로 식지 않은 듯하다. 대구만 제외하고.

대구는 한동안 엄청난 상승에 대한 피로감 누적에 2024년까지 있을 신축물량폭탄으로 최근 상승률이 마이너스를 기록하고 있는데 이런 추세가 언제까지 지속될지 가늠할 수 있는 방법에 대해 남긴다.

 

물론 주식이건 부동산이고 바닥을 정확히 알 수는 없다. 그거 안다고 하면 난 그 사람을 사기꾼이라고 생각한다. 

어제 미국 주식 계좌 점검을 하면서 속으로 '이 정도면 거의 바닥에 가깝지 않나'란 생각했지만 자고 일어나 보니 TQQQ는 -8%가량 하락한 걸 보면서 참 단순 예측은 무의미 하단 생각을 했다. 

현재 하락이 시작된 대구 부동산 시장 또한 어디가 바닥일지 정확히 예측할 순 없겠지만 다양한 지표를 가지고 바닥을 어느 정도 가늠해 볼 순 있는데 아래 3가지 지표를 참고할 수 있다.

 

2022년 2월 14일 KB통계자료

 

1. 입주물량 : 예전에 공급 측면으로 분석한 대구 부동산 투자 타이밍 포스팅에 다룬 입주물량이다. 입주물량이 부족하게 되면 전세 가격은 상승하게 되고 상승한 전세가는 매가 하락을 받쳐준다. 단기간 입주물량이 늘어났더라도 시장에서 소화되고 나면 시장에 물량 부족으로 전세가는 추가 상승이 일어날 수 있고 상승한 전세가는 매매가를 끌어올린다. 만약 전세가 4억, 매매가 4.5억이라면 대부분 사람들은 5천을 보태서 매매를 하게 될 것이고 지속적인 매수자 유입은 매매가를 올릴 수밖에 없기 때문이다.

 

2. 전세가율 : 위에 언급했듯이 높은 전세가율은 매매가 하락을 지지해 주며 매매가를 상승시키는데 기여한다.

 

3. 악성 미분양 추이 : 미분양도 두 가지로 나눌 수 있는데 대게 입주 전 미분양은 그나마 괜찮으나 준공하고 입주가 시작됐는데도 분양이 덜 됐으면 부동산 시장이 여전히 침체되어 있다고 판단할 수 있다. 그렇기 때문에 준공 후 남아있는 미분양 감소가 이루어지는지, 얼마나 빨리 사라지는지 지켜봐야 한다.

 

위 세 지표 외에도 많겠지만 너무 많은 데이터 분석은 오류에 빠질 수 있고 나처럼 전업투자가가 아닌 사람은 저 정도 지표만 제대로 살펴보고 타이밍을 잡아도 충분하다고 생각한다. 물론 타이밍을 잡았다고 해도 부동산 시장 특성상 단기간 상승은 더딜 수도 있고 약간의 추가 하락은 더 있을 수도 있으니 느긋한 마음을 가질 필요가 있다.

 

 

 

 

 

 

과거 데이터로 본 대구 부동산 투자 타이밍(공급측면)